Built to Suit

Vejamos os números a partir do exemplo de uma empresa que necessita ocupar um prédio por dez anos, e cujo terreno e construção demandam recursos de capital de R$ 30 milhões, utilizando um financiamento a taxa de longo prazo na faixa de 8% ao ano, pago em 120 prestações mensais, em um prazo médio de cinco anos. A empresa despenderia, ao fim de dez anos, o principal tomado de R$ 30 milhões mais o custo do financiamento - 0,08 X cinco anos X capital, resultando em R$ 42 milhões – menos a depreciação de 4,5% ao ano e a correspondente dedução admitida pelo IRPJ e CSLL para a edificação e para a despesa financeira relativa ao juros do capital mutuado, o qual poderíamos supor como 80% do valor tomado emprestado e aplicado apenas na construção. Neste caso, teríamos, ao fim de dez anos, um investimento líquido e custo de capital de R$ 34,2 milhões.

Se considerado o mesmo valor predial, com o terreno, locado após ser construída ou adquirida segundo especificação ou encomenda do usuário, calculada a rentabilidade do proprietário locador em 12% anuais, teríamos, então, despesas líquidas, acumuladas ao fim de dez anos, equivalentes à soma dos aluguéis pagos, menos o valor da dedução integral da despesa admitida pela legislação tributária. Ou seja, R$ 23,76 milhões. A parcela resultante da diferença de recursos não alocados para obter o uso do imóvel – R$ 34, 2 milhões – R$ 23,76 milhões = R$ 10,44 milhões – fica, então, liberada para ser aplicada no próprio negócio da empresa.

Se admitida uma taxa de retorno interno para o negócio na ordem de 15% anuais contra a mesma taxa de financiamento de 8% anuais, teríamos retornos líquidos oriundos da parcela economizada na ordem de 7% líquidos, os quais poderiam ser reinvestidos no próprio negócio, sucessivamente, pelo mesmo período de dez anos, obtendo-se, com isto, um retorno marginal equivalente a R$ 10 milhões.

Em outras palavras, as utilizações “Built to Suit” ou oriundas de desmobilização de ativos liberam capitais para reinvestimentos no próprio negócio que, em sua forma sucessiva (composta) ao longo do tempo, gera possibilidades incríveis de crescimento. Veja que, neste exemplo, os ganhos do negócio foram supostamente reduzidos, pois se admitiu que a parcela de diferença foi igualmente tomada no mercado à taxa de 8% anuais. Se, de modo distinto, a diferença de R$ 10,4 milhões estivesse no caixa da empresa para utilização no giro, os ganhos oriundos do reinvestimento em dez anos seriam de R$ 28,8 milhões, e, portanto, idêntico ou superior ao que seria o valor do prédio industrial após dez anos de utilização, caso não houvesse uma abrupta valorização imobiliária no local. Aliás, o potencial de valorização dos ativos imobiliários de empresas comerciais ou industriais é, para a maioria delas, um fator absolutamente irrelevante. Percebem nas suas instalações apenas o valor de sua utilização como geradora dos resultados operacionais positivos, proporcionados por sua atividade-fim ou ramo de negócio específico.
Para concluir, vale lembrar de Sam Walton, o fundador da Wal-Mart – grande usuária de imóveis “Built to Suit” e a ela locados por terceiros -, que disse: “Estou no negócio de vendas a varejo, não no negócio de imóveis. Se tiver que construir uma loja eu o farei. Mas, em seguida, a venderei”.